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第二一四章啟動舊城區改造項目
作者︰tx程志 下載︰盛唐太師TXT下載
    第二一四章啟動舊城區改造項目

    九間房屋,不過要除去客廳、餐廳,廚房,衛生間,只能擁有五間臥室,哪怕五口之間也可以居住得舒舒服服。

    至于十六間房,擁有兩間客廳,兩間餐廳,還有六間主人房,兩間僕人房,簡直就是為那種殷實家境,小門小戶量身打造的。

    第三種,則是主屋七間,上下兩層,前後兩進,廂房六間,這樣以來可以建造二十七間房屋。擁有會客廳、宴會廳、餐廳、書房、起居室,還有足足十二個主人房間,以及六間僕人房,兩間雜物間。

    以供楊思齊、凌敬這樣級別的學院一把手居住,考慮他們有自己的家人、徒弟,佔地面積三百五十平方左右。

    楊天保把戶型圖畫出來,房間功能,以及專門用途,甚至連配置的水井,都一一標注出來。

    楊思齊一看這里,就拍案叫絕。他心想,楊天保就算不出身世族門閥,一樣可以混得風生水起。

    楊思齊看來,長安城與其他城池最大的不同,就是因為對于民間的放松,平民百姓,誰家可以擁有一畝宅基地,如果是良籍五口則要分兩畝地,七口之地則要分三畝。別說蓋房子居住人,就算種糧食,也可以吃幾個月了。

    其他城池,功能性不同,絕對不會像長安城這樣,擁有龐大的馬球場,果園,藥園,特別是東宮藥園,幾乎佔了升平坊的一半,四百多畝的藥園,專供東宮,恐怕東宮的人,都是藥罐子,他們也吃不完。

    可是,采取楊天保這種設計方式,百草堂只需要建造甲等戶型二十套,乙種戶型一百二十套,丙種戶型三百套,足夠百草堂教師居住了。

    其實,楊天保並非完全為了百草堂將來的教師居住,而是為了開發房地產。

    學區房是稀缺資源,然而土地是有限的,楊天保也沒有本事馬上弄出水泥,建造樓房。

    事實上,在這種時代即使想建造樓房,造價也不便宜。

    鋼鐵每斤的價格多達一百文,如果折合人民幣相當于每斤四百多塊錢,一噸鋼鐵就是將近八十五萬元。如果真讓鋼鐵漲到八十五萬一噸,別說北京的房子,就算十八線縣城,一平方三萬開發商也會虧本。

    而且,最大的問題是,鋼筋水泥建築並不一定滿足百姓的需要。楊天保的百草堂面對的就是普通百姓,他們沒錢,而且購買了有限。

    至于有錢的大戶和豪門,他們自然不差錢,可是他們都有可以進入國子監進學的渠道和能力,對于他們而言,學習並不是一定要在學區,他們有專車接送,也有自己的宅院,越近近務本坊或者平康坊,才是他們的選擇。

    就像梁三寶這樣的人,身為城管大隊大隊長,年收入多達四十八貫,在通過三年努力賺錢,全家舉債,還有楊天保額外獎勵的情況下,才買到一宅佔地一畝多,擁有五間主屋,左右兩廂各三房廂房,共十一間房屋,卻花了二百貫。

    作為長安城中高收入的人群,買一套房子如此吃力,楊天保如果把一畝地建造六套房子,哪怕每套少賺一些,賣上六十貫,也可以吸引絕大多數平民百姓購買。

    楊思齊命他的徒弟過來按照楊天保的圖形,直接打造了三種戶型的模型,這三種戶型模型做得栩栩如生,甚至還用松枝制作了建議的綠植。

    楊天保看著這些模型,笑道︰“如此甚好,這樣的模型,再給我做幾套,不過要擴大構想,比如再建第四種戶型,兩間主屋,上下兩層,左廂房兩間,一座做廚房,一間做衛生間,雖然只有六間房,完全夠一家四口居住!”

    楊思齊的徒弟詫異的望著楊天保,他們還以為楊天保這是給他們這些學徒建造房子呢。

    畢竟,作為楊思齊的徒弟,他們有的可以擔任助教,有的最笨,只會悶頭干活,可沒有擔任助教的資格。

    當然,這是楊思齊的徒弟想多了,楊天保的本意是給那些更窮的窮人準備的,這樣的房屋佔地面積八十平左右,一畝可以造八座,每座除去成本,賣上四五十貫,還有很大的賺頭。

    畢竟,這是學區房。擁有三個臥室的連裝別墅,只相當于二十多萬塊,想什麼呢?

    楊思齊的徒弟盡管話少,動手能力卻極強,在楊天保的指導下,很快就將這種丙型戶型模型做好了。

    楊天保突然望著楊思齊道︰“糟糕!”

    楊思齊急忙問道︰“侯爺,怎麼了?”

    現在楊思齊已經轉變了身份,他已經不自覺的稱呼楊天保侯爺,這是擺明了把楊天保當成了他的上級。

    楊天保沉吟道︰“大儒孔穎達,與家父關系不錯,我想要給他下一個聘書,聘請他擔任咱們百草堂經學客座教授,他應該不會拒絕!”

    楊思齊道︰“確實,若讓孔師與我們粗鄙之人同戶而居,只怕他會拂身離去!”

    楊天保只能哀嘆。

    別看楊思齊在匠作一途,已經登堂入室,可以開山立派了,可是面對孔氏家族的儒家,依舊提不起自信。

    楊天保沉吟道︰“這樣,把戶型改一下,三進院落,每進七間主屋,上下兩層,前後廂房左右共九間,共計六十間屋,即使家中僕從、丫鬟,有個上百人,也勉強夠住了!”

    楊思齊指導徒弟開始制作模型。

    這種類型的房屋,自然不是給平民準備的,造價在那里放著,想便宜也便宜不了,佔地接近一畝,怎麼也要賣上**百貫。

    這樣的房屋主要是給府兵中層軍官準備的,他們立功容易,在唐初以來,逢戰必勝,繳獲雖然七成上繳,可是他們自己卻可以獲得不少財貨。

    這種羊毛不薅,對不起自己。

    中層將校如果涉及文化程度,他們很難升職,只能將未來寄托在自己的孩子身上,楊天保能獲得程知節、秦瓊、李君羨的支持,最重要的原因是楊天保承認會接收士兵子弟入學,給他們一條可以改變命運之路!

    楊天保的房產經營之路,面向的就是中低收入人群,盡可能的壓低每套房子的售價,可以讓平民百姓買得起房。

    就算買不起,那也沒有關系,可以抵押,可以貸款。

    在這個年代,想開銀行實在太難了。

    想到這里,楊天保又一陣頭疼。李承乾和李泰都不用考慮,可是李治李小九實在太小了,才四歲的小屁孩子,能做什麼?

    到了晚上,楊天保參加了梁三寶的喜遷新居之宴,楊天保讓人給梁三寶送了一壇高度白酒,還有四匹絹。

    禮物不算貴重,倒也不算輕。

    離開梁三寶府上的時候,回到木屋的時候,李婉寧還在等著楊天保過來吃飯。

    田四喜已經回來多時了,他正與六斤這個丫頭聊天。田四喜與六斤不一樣,六斤大安宮長大,對于市井見聞了解不多。

    而田四喜則長于市井,利用市井見聞,哄得六斤眉開眼笑。

    田四喜繼續說道︰“這個郭老三,生得一副巧手,最擅長制器,在主母七十大壽時,他制作了一條九尺五寸的百鳥朝鳳的寶船,向主母賀壽。主母非常高興,當既賞他一個丫鬟當婆姨”

    看到楊天保到來,田四喜急忙跑向楊天保。

    “公子,您可回來了!”

    田四喜向楊天保稟告道︰“我已經招募了一百六十三個人,準備考查一下,看看到底有哪些人可以留用!”

    這次經過三年的沉澱,田四喜比以前沉穩多了。

    雖然楊天保並沒有給他錢,讓他置辦房產,可是他找到長安城司戶參軍和萬年縣的書吏,向他們打听到,在長安南城這十二坊之中,總共有四百六十多家宅院有意出手,總佔地面積超過兩千畝,總價值超過五十萬貫。

    听到這個數字,楊天保頓時一愣。

    他想過房地產會投資大,但是沒有想到投資會如此之大。五十多萬貫別說楊天保沒有,就算他有,他也不敢一次性投入這麼大。

    楊天保也知道越是佔地面積大的宅子,越是價值高,而且人家一般不會出手,如果他要是在靠近皇城根的太平坊、善和坊或者是興道坊、務本坊,就算有錢,也沒有人出手這里的房產。

    這里屬于典型的有價無市。

    楊天保的目光望著安德坊的其他半個坊,大約七百多畝地,這里原本就是貧困區,雖然只有七百多畝地,卻足足有三百多家,除去坊牆佔地,加上街道、下水道、公共綠化佔地,幾乎都是每家一畝宅子的破房子。

    楊天保想了想,或許可以換一個思路。

    老城區改造項目,以舊宅換新宅。

    想到這里,楊天保頓時有了主意。

    他望著田四喜道︰“這樣,你帶著你招來的人,讓他們去與各家各戶進行談判,告訴他們,安德坊將建立長安城最大的百草堂,他們這些宅子太破舊太老了,影響市容整潔,本公子仁慈,決定替他們置換新屋。他們原有的宅子,佔地多少,擁有多少間房屋,每家每戶擁有多少人口,采取統一的置換標準。若是原宅子在九間以下,佔地一畝者,給予他們一套甲戶型房子!”

    甲戶型,九間房屋,上下兩層,佔地一百十一平,這樣以來,每畝宅院,推倒之後,可以建造六套,除去成本和置換掉的一套。

    楊天保一樣可以賺上三套的錢,既一百八十貫。

    可是安德坊如果全部到了楊天保手中,他就可以利用公共空間,進一步提高容積率,把這三百多戶,賣給在安德坊上學的百姓。

    所謂的雙贏,就是雙方都會認為對方吃虧,自己佔了便宜。

    當然,每家每戶的情況不一樣。如果是五口之家,會分到兩畝地,就可以給他們置換給乙型房,十六間房屋。

    如果是七口良家,三畝宅基地,那就可以丙種戶型,擁有二十七間房子。

    當然,每家每戶房屋建築又不一樣,比如人家明明是七口平民之家,只有一畝宅基地,房屋卻建了十幾間。給他們置換的方式,只能另當別論了。

    給他們甲種房不夠住,只能換成乙種房。換成乙種戶型,楊天保就會少賺了太多,他不開心。

    楊天保開始頭疼,如何與眾百姓置換,既讓他們滿意,楊天保還能有足夠的利潤空間?



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